Arreglos en la propiedad arrendada, ¿Quién paga qué?

Es muy común que las personas, tanto arrendadores como arrendatarios, muchas veces se confundan o no tengan la claridad respecto de qué desperfectos o arreglos en la propiedad arrendada les corresponde costearlos a los primeros y cuáles, en cambio, a los segundos.

Responsabilidad del arrendador

En términos generales, el arrendador está obligado a mantener la propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, es decir, si la casa ha sido arrendada con fines habitacionales, debe procurar que la propiedad cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones necesarias durante todo el tiempo que dure el arriendo.

Ahora bien, entonces, ¿Qué se puede entender por reparaciones necesarias?

Estas serían por lo tanto, todas aquellas que permitan al arrendatario el uso del inmueble para los fines para los que fue arrendado. Por ejemplo, si fallan las cañerías de la propiedad, en razón de su antigüedad, y esto no permite el uso de agua potable, el arreglo de esto, correspondería al propietario -arrendador.

Las reparaciones denominadas necesarias, están definidas en el artículo 1927 del Código Civil. Este mismo artículo, señala, además, que las únicas reparaciones que no corresponderían al arrendador, son las denominadas reparaciones locativas, las que corresponden, generalmente, al arrendatario.

Responsabilidad del arrendatario

Como se señaló, por lo general, las reparaciones locativas -definidas en el artículo 1940 del Código Civil-, le corresponden al arrendatario.

De acuerdo a la norma citada, estas son aquellas que arreglan los daños o deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario, como por ejemplo: daños en paredes, rotura de vidrios, reposición de enchufes, arreglos menores de gasfitería, etc. Como las reparaciones locativas se producen porque el arrendatario ha dado un uso normal a la propiedad, los costos de éstas serán de su responsabilidad y el arrendador no estará obligado a reembolsarlas.

¿Qué son las mejoras útiles?

Las mejoras útiles son aquellas que le agregan valor a la propiedad, por ejemplo, si e arrendatario arregla la cocina e instala matariles de alto costo, en estos casos, el arrendador deberá reembolsar, siempre que haya consentido efectuarlas y con la expresa condición de abonarlas; en caso contrario, el arrendatario, al terminar el contrato, podrá separar y llevarse los materiales, siempre que sea sin detrimento de la propiedad, a menos que el arrendador esté dispuesto a pagar por ellos.

Es importante tener presente que sin perjuicio de las definiciones y cargas establecidas legalmente en el Código Civil, las partes podrán libremente, en el respectivo contrato de arrendamiento, pactar expresamente cuestiones distintas a las planteadas, como que, por ejemplo, el arrendatario se haga cargo tanto de las reparaciones locativas como de las necesarias, o bien pactar lo mismo, respecto del arrendador. De no estar así acordado, se aplicarán las normas recién explicadas precedentemente.

Jaime del Pozo Lacalle

Gerente General de Legal Broker

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