Causales de Término o Extinción del Contrato de Arrendamiento de Bienes Raíces

El contrato de arrendamiento de bienes raíces termina por las siguientes razones:

1. Por la destrucción total del bien raíz:

En efecto, según lo dispuesto por el numeral 1° del artículo 1950 del Código Civil, el arrendamiento de cosas, como, por ejemplo, el arrendamiento de bienes raíces, expira por la destrucción total de la propiedad arrendada.

La razón de esto es de toda lógica, puesto que si falta el inmueble por el cual se paga una renta periódica, el arrendatario estaría pagando por nada, porque no existe un bien el cual arrendar, en este caso, falta el inmueble, ya que se ha destruido por completo. La razón más “técnica”, en términos legales, es que estaríamos en presencia de una falta de objeto en la relación contractual, por tanto, falta el objeto de la obligación del arrendador, que en nuestro caso sería el bien raíz.

No obstante, para que efectivamente expire o termine el contrato, la destrucción de la propiedad debe ser total. Por tanto, no expirará el contrato de arrendamiento si el bien raíz solo se ve afectado destruido de manera parcial. En este último caso, es decir, cuando existe destrucción parcial de la propiedad, el juez pertinente decidirá al respecto, si cabe lugar a la terminación del contrato de arrendamiento del inmueble o, en su defecto, lo que corresponde es que se conceda una rebaja de la renta.

Resulta importante tener presente el inciso segundo del artículo 1932 del Código Civil, el cual nos señala al respecto: «Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta».

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo de la propiedad.

El numeral 2° del artículo 1950 del Código Civil al señalar «por la expiración del tiempo», hace referencia a la expiración del plazo de la obligación. Al respecto, debemos mencionar lo consignado en la primera parte del artículo 1494 del Código Civil: «El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito (…)».

Por tanto, si el contrato de arrendamiento establece un plazo para su existencia y, por ende, un plazo para su finalización, llegado el plazo de su finalización el contrato de arrendamiento se terminará.

Al respecto, debemos esclarecer que se debe diferenciar entre dos tipos de contrato de arrendamiento de bienes raíces, esto es, aquellos que son de “plazo indefinido” y aquellos que son de “plazo de fijo” o de “plazo definido”. Estos dos tipos de contratos tienen una terminación diferente. En efecto, los contratos de plazo fijo o de plazo definido, se terminan por la llegada del plazo final establecida en el contrato de arrendamiento. Por otro lado, los contratos de arrendamiento de plazo indefinido se terminan sólo por desahucio.

3. Por la extinción del derecho del arrendador.

Existe pérdida o extinción del derecho del arrendador, en el caso en el cual el arrendador pierde el dominio de la propiedad. Así entonces, si el arrendador deja de ser el dueño del inmueble, el arrendatario ya no podrá hacer uso de la propiedad, pues, se extingue el contrato de arrendamiento. A menos que, ocurran o concurran dos cosas, en primer lugar, que el nuevo dueño acepte reconocer el contrato de arrendamiento existente. En segundo lugar, puede ocurrir que el contrato de arrendamiento firmado con el arrendador se haya celebrado mediante escritura pública y se haya inscrito en el conservador de bienes raíces respectivo[1].

4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto[2].

Esta forma de terminación del contrato de arrendamiento tendrá lugar cuando el arrendador o el arrendatario reclamen el término de este, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por las partes. Tales como, juicio de término de contrato, por no pago de la renta, o el juicio de restitución de la propiedad, por la expiración del tiempo acordado, entre otras.

5. Por desahucio.

El desahucio consiste en el procedimiento mediante el cual una de las partes contratantes comunica anticipadamente al otro, su intención de poner fin al contrato de arrendamiento.

Tratándose de los contratos de arrendamiento pactados mes a mes y de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. Sin embargo, el desahucio de bienes raíces, por iniciativa del arrendador, es siempre judicial y se practica mediante los tribunales de justicia a través de la correspondiente notificación. Solo el desahucio por vía judicial puede compeler al arrendatario a hacer entrega del inmueble, con el auxilio de la fuerza pública, es decir, con el auxilio de Carabineros.

Respecto al plazo de desahucio, este será de dos meses, contado desde la respectiva notificación. El inquilino desahuciado podrá destituir el bien raíz antes de terminar el plazo establecido, en tal circunstancia, el inquilino está obligado a pagar la renta de la propiedad, sólo hasta el día de la restitución efectiva del bien raíz, es decir, hasta el día que se retire totalmente de la propiedad, incluyendo los bienes que guarnecen el inmueble de propiedad del inquilino y, en general, hasta la entrega material de la propiedad, que como hemos dichos, se realiza mediante la entrega del juego de llaves correspondiente al inmueble.

Por otro lado, tratándose del desahucio de contratos de arrendamiento a plazo fijo no superior a un año, el arrendador solo podrá, para efectos de poner término anticipado al contrato, es decir, para desahuciar al inquilino, hacerlo mediante vía judicial, vale decir, mediante una demanda.

En este caso, el arrendatario tendrá un plazo de dos meses para dejar la propiedad. Cuando se notifique la acción judicial deberá pagar la renta y los gastos comunes respectivos. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones, al menos no antes de seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.

6. Por expropiación[3].

Entre los principales órganos que tienen facultad expropiatoria se cuentan al SERVIU y las municipalidades. En lo referente a la relación entre el arrendamiento y la expropiación, y más precisamente, entre como la expropiación da termino a un contrato de arrendamiento de bienes raíces, debemos atenernos a lo dispuesto en el artículo 1960 del Código Civil, el cual señala: «En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las reglas siguientes: 1ª. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes. 2ª. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiera estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicio por el Estado o la corporación expropiadora. 3ª. Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1930, inciso 3°».

7. Por mutuo acuerdo de las partes contratantes.

En efecto, si las partes llegan a acuerdo de dar término al contrato del arrendamiento, éste finalizará. No es poco frecuente que ocurran estos acuerdos, en los cuales, a veces el arrendatario, necesita irse de la propiedad y se va de manera anticipada, e incluso se presta a facilitar la visita al inmueble para que el arrendador encuentre un nuevo inquilino. Lo normal -y justo- es que se establezcan que los gastos básicos deben quedar pagados, juntos a los gastos comunes -si es que corresponde- e ir al día en el pago de la renta. Por lo demás, no existen mayores inconvenientes, ni tampoco restricciones legales, más que aquellas que establecen el arrendatario y el arrendador.

En estos casos se recomienda que el arrendador e inquilino suscriban un término y finiquito de contrato de arrendamiento, de manera tal de dar un término legal al arrendamiento, ya que, de lo contrario, seguirán emanando obligaciones del arrendamiento, tanto para el inquilino como para el arrendador, haciéndose responsable cada parte de sus respectivos deberes u obligaciones. Por tanto, deben deshacer el contrato de arrendamiento, de la misma manera en que lo hicieron, a través de un documento donde se establecen los compromisos, deberes y derechos de cada uno, en el proceso de término del contrato de arrendamiento del bien raíz respectivo.

Respecto a la demanda del termino de contrato:

Adicionalmente, tanto el arrendatario como el arrendador pueden demandar el término del contrato de arrendamiento, según se cumplan los requisitos o causales que la ley establece para tal fin.

Así entonces, el arrendatario puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento en los siguientes casos:

1. Imposibilidad del arrendador de entregar la propiedad arrendada:

En efecto, así se deduce de lo expresado en el artículo 1925 del Código Civil: «Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios». Además, el inciso 2° del mencionado artículo, dispone en qué circunstancias habrá lugar a la correspondiente indemnización, señalando lo siguiente: «Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito».

Por lo tanto, si el arrendador no hace entrega de la propiedad, porque, por ejemplo, no lo ha desocupado aún de sus propias pertenencias, el arrendatario o inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento. Por otra parte, el inquilino también tiene derecho, en caso de que desista del arrendamiento de la propiedad por culpa del arrendador o de sus agentes o dependientes de éste, a una respectiva indemnización de perjuicios. No obstante, tendrá derecho a indemnización siempre y cuando el no haya estado al tanto de que existía imposibilidad de entregar la propiedad por parte del arrendador. Además, tampoco tendrá derecho a indemnización de perjuicios en el caso de que la imposibilidad de entregar el inmueble se deba a motivos de fuerza mayor o de caso fortuito.

Finalmente, para comprender lo mencionado anteriormente debemos aclarar lo que se entiende por fuerza mayor o caso fortuito. El legislador expresa que «Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.» (Art. 45, Código Civil). «De esta manera, el caso fortuito o fuerza mayor debe ser exterior, vale decir, que provenga de una causa enteramente ajena a la voluntad de las partes; imprevisible, esto es, que no se haya podido prever dentro de los cálculos ordinarios y corrientes; e irresistible, es decir, que no se haya podido evitar, ni aun en el evento de oponerse las defensas idóneas para lograr tal objetivo».[4]

2. Mora en entregar la cosa arrendada:

El artículo 1926 del Código Civil regula esta situación: «Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios. Si por el retardo se disminuyere notablemente el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito».

Por ende, si existe mora[5] por parte del arrendador que disminuya notablemente para el inquilino el valor del contrato de arrendamiento de la propiedad, el inquilino podrá desistir del contrato.

3. Cuando el arrendador turba el goce de la cosa arrendada:

Al respecto, debemos considerar los consignado por el artículo 1928 del Código Civil: «El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere. Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento».

4. Cuando el arrendatario es turbado en su uso por terceros:

El inciso 3° del artículo 1930 del Código Civil señala: «Si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tata parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento».

5. Cuando la propiedad está en mal estado:

Nos debemos remitir a lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 1932 del Código Civil, el cual reza: «El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada (…) aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario».

Por otro lado, el arrendador puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario no usa la propiedad según lo acordado:

El artículo 1938 del Código Civil se refiere de manera íntegra a este punto, al señalar: «El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo».

2. Cuando existe un deterioro culpable de la propiedad por parte del arrendatario:

Al respecto, el artículo 1939 del CC, consigna: «El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro».

3. Cuando la propiedad arrendada necesite de reparaciones mayores:

La primera mitad del artículo 1966 del CC, señala: «Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce (…)».

4. Por insolvencia declarada del arrendatario:

Nos debemos remitir a lo señalado en el artículo 1968 del CC, el cual dispone: «La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrán substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario según las reglas generales».

5. Por negligencia:

Este caso se encuentra contemplado en el artículo 1972 el Código Civil, el cual dispone: «El inquilino es además obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves».

6. Por la existencia de objeto ilícito:

En efecto, así lo dispone la primera mitad del artículo 1973 del Código Civil, en los siguientes términos: «El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito (…)».

7. Por subarrendar la propiedad a una persona de notoria mala conducta:

El mismo artículo 1973, en su segunda mitad, dispone: «El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino (…) que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas».

8. Por existir mora en el pago de la renta:

Esto es así, según lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil: «La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días».

Referencias:

[1] Como vimos con anterioridad, estarán obligados a respetar el arriendo todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública. (Numeral 2°, artículo 1962 del Código Civil).

[2] Véase, en referencia a los primeros cuatro puntos, lo dispuesto en el artículo 1950 del Código Civil.

[3] Art. 1960, Código Civil.

[4] Dirección del Trabajo, Centro de Consultas, ¿Qué se entiende por caso fortuito o fuerza mayor?.

[5] La mora es el retardo imputable en el cumplimiento de la obligación unido al requerimiento o interpelación por parte del acreedor. Vale decir, la mora es «lo que se produce cuando el deudor incumple culpablemente con su obligación, es decir, cuando conociendo éste la existencia de la obligación y el momento en que ella se hizo exigible no realiza la prestación debida». (Diario Constitucional, La ignorancia de la obligación o de su exigibilidad como eximente de responsabilidad contractual, Wilfredo Yáñez).

Darío Guíñez Arenas

Estudiante de Derecho

Universidad Autónoma de Chile

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